Gesetzliche Regelung für den Verkauf von Mietwohnungen und die Umwandlung in eine Eigentumswohnung
Marktbeobachtungen bestätigen, dass Immobilien wertstabil, inflationssicher und nach wie vor zahlreiche steuerliche Vorteile bringen. Bekannt ist das bis zu siebzig Prozent aller Anlagen in Deutschland aus Geldwerten bestehen, die gefährdet sind, früher oder später von der Inflation vernichtet zu werden. Angesichts einer sich so klar darstellenden Situation und nicht absehbaren Szenarien, wird die internationale Nachfrage nach Anlageimmobilien, der dem nationalen Trend folgt, mehr als verständlich.
Die Berliner Aestas Campus Immobilien AG, geleitet von Dipl.-Kfm. Christian Sommerfeld, erarbeitet maßgeschneiderte Strategien, rund um das Thema “Wohnen”. Durch Erfahrung, Zuverlässigkeit und Engagement stehen die Immobilien, deren Bauqualität und deren Sanierungsmaßnahmen im Fokus und werden auf die persönlichen Bedürfnisse, unter Berücksichtigung der Standortentwicklung, den wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmendaten, zugeschnitten. Jede einzelne Immobilie stellt für Dipl.-Kfm. Christian Sommerfeld und seinem Team eine neue berufliche Herausforderung dar, die erfolgreich am Markt platziert werden kann.
Worauf sollte geachtet werden, wenn eine Mietwohnung verkauft wird? Welche gesetzlichen Regelungen gibt es für den Vermieter und Mieter zu beachten?
Der Vermieter hat angezeigt, dass er die Wohnung jetzt verkaufen werde, wenn er mit seiner Kündigung keinen Erfolg habe, und dann werde der Mieter seine Mietrechte sowieso verlieren, da er mit dem Erwerber keinen Vertrag abgeschlossen habe. Der Mieter ist verunsichert und sucht Rechtsrat. Zu seiner Beruhigung erfährt er, dass der Vermieter im Unrecht ist. Der Erwerber tritt vielmehr voll in den Mietvertrag ein, und zwar nach dem Grundsatz: “Kauf bricht nicht Miete.”
Verkauf der Mietwohnung
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Der neue Vermieter kann natürlich seinerseits nunmehr eventuell Gründe haben, die zu einer rechtgemäßen Kündigung des Vertrages berechtigen, zum Beispiel Eigenbedarf.
Umwandlung in eine Eigentumswohnung
Sollte ein Vermieter den Weg wählen, eine Mietwohnung zunächst in eine Eigentumswohnung umzuwandeln und dann diese zu veräußern, stehen dem Mieter sogar noch stärkere Rechte zu. Zum einen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dieser lautet wie folgt:
– Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
– Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
– Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
– Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen übet, die in das Mietverhältnis eintreten.
– Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
– Außerdem kann der Erwerber auch aus berechtigtem Interesse nur nach einer Sperrfrist von drei Jahren kündigen.
Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Frist beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
V.i.S.d.P.:
Dipl.-Kfm. Christian Sommerfeld
Vorstand
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
Das Immobilienunternehmen AESTAS CAMPUS Immobilien AG mit Sitz in Berlin beschäftigt Immobilienspezialisten, die darauf spezialisiert sind Trends auszuwerten, in Anlageentscheidungen umzusetzen, gleich ob global oder einzeln, zur Kapitalanlage oder Eigennutzung, ob steuer-oder renditeorientiert . Das Unternehmen kümmert sich neben Vermarktung, Vermittlung von Immobilien dann auch um die Hausverwaltungen, sowohl die Verwaltung des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums. Seit der Gründung 1997 steht Aestas Campus für Kompetenz, Kontinuität und erarbeitet maßgeschneiderte Konzepte, ganz individuell abgestimmt auf die persönlichen Bedürfnisse der Kunden zugeschnitten. Weitere Informationen unter: www.aestas-campus.de
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