Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/11 -.
Die Ausgangslage:
Gegen Ende des Jahres erhalten Mieter regelmäßig ihre Betriebskostenabrechnung mit teilweise erheblichen Nachforderungen. Außerdem erhöht der Vermieter meistens die Vorauszahlungen auf der Basis der Nachforderungen. Soweit die Nachforderung berechtigt ist, kann er dies auch durch einseitige Erklärung vornehmen.
Der Vermieter kann die fristlose Kündigung nicht auf die Nichtzahlung der Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung selbst stützen. Immer wieder umstritten war jedoch, ob er bei der Berechnung des Zahlungsrückstandes bei weiteren Kürzungen der Miete die durch die Betriebskostenabrechnung erhöhten Vorauszahlungen zugrunde legen darf. Dabei wurde die Auffassung vertreten, dass der Vermieter zunächst im Wege einer Zahlungsklage die tatsächliche Miethöhe klären muss.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Der reine Gesetzestext hilft aber bei der Entscheidung nicht weiter. Der Bundesgerichtshof hat die Frage in einem Urteil aus dem Jahr 2012 zulasten der Mieter beantwortet.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat (BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/11 -, juris).
Fachanwaltstipp Vermieter:
Auch wenn die Nachforderung unter Betriebskostenabrechnung nicht bei der Berechnung des Zahlungsrückstandes berücksichtigt werden kann: die erhöhten Vorauszahlungen können zugrunde gelegt werden.
Fachanwaltstipp Mieter:
Wenn Sie wieder eine Betriebskostenabrechnung erhalten, sollten Sie zeitnah tätig werden und entscheiden, ob diese überprüft werden soll. Mit Einwänden hat man zwar ein ganzes Jahr Zeit. Der Vermieter kann allerdings schon früher auf Klage auf Nachzahlung erheben (Kostenrisiko). Außerdem besteht die Gefahr, dass bei weiteren Mietkürzungen (zum Beispiel bei unberechtigter oder zu hoher Mietminderung) die erhöhten Vorauszahlungen auch zur Begründung einer fristlosen Kündigung herangezogen werden.
5.12.2014
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