Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Versäumnisurteil vom 06. Juli 2011 – VIII ZR 317/10 -, juris)
Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
Umstände, die dem Mieter bereits in einem gesonderten Schreiben mitgeteilt wurden oder ihm aus sonstigen Gründen bereits bekannt sind, muss der Vermieter nicht noch einmal ausdrücklich in der Eigenbedarfskündigung aufführen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Versäumnisurteil vom 06. Juli 2011 – VIII ZR 317/10 -, juris)
Die Ausgangslage:
Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB muss der Vermieter im Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angeben. Vermietern ist ausdrücklich zu empfehlen, hier immer sämtliche Gründe ausführlich anzugeben und lieber zu viel als zu wenig zu schreiben. Die Anforderungen an die Begründung dürfen aber auch nicht überspannt werden. Im vorliegenden Fall waren dem Mieter die Gründe für die Eigenbedarfskündigung teilweise bereits bekannt. Können diese Gründe dann zur Begründung herangezogen werden, wenn sie im eigentlichen Kündigungsschreiben nicht aufgeführt waren? Das Landgericht hatte die Eigenbedarfskündigung deshalb für unwirksam gehalten.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof sah dies anders: Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen, die gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB an die Angabe der Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu stellen sind.
…
Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen, die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegt sind; eine Wiederholung in der Kündigung selbst ist nicht erforderlich (Senatsurteil vom 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10, NZM 2011, 275 Rn. 14). Entsprechendes gilt für den Fall, dass dem Mieter bestimmte für die Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung bedeutsame Umstände – etwa die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson – bereits bekannt sind. Derartige Angaben brauchen im Kündigungsschreiben nicht wiederholt zu werden; dies wäre eine sinnlose und durch berechtigte Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei (BGH, Versäumnisurteil vom 06. Juli 2011 – VIII ZR 317/10 -, juris)
Beurteilung:
Der Fall ist sicher grenzwertig. Derartige Sachverhalte werden aber immer schwierig zu beurteilen bleiben. Hier muss im Einzelnen abgewogen werden zwischen dem Interesse des Mieters, die Einschätzung der Erfolgsaussichten der Eigenbedarfskündigung und der zu Grunde liegenden Gründe an Hand eines einheitlichen Dokumentes vornehmen zu können auf der einen Seite (nur so kann der Mieter wissen, auf welche konkreten Gründe sich der Vermieter nun mehr berufen will). Und auf der anderen Seite einer gewissen Tendenz der Instanzgerichte, aufwändigen Beweisaufnahmen und/oder schwierigen Rechtsfragen durch Verweis auf Formvorschriften aus dem Weg zu gehen. Auch solchen Tendenzen muss immer wieder entgegengewirkt werden.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vertrauen Sie nicht auf die vorliegende Entscheidung! Diese kann leicht missverstanden werden. Der Bundesgerichtshof wollte mit Sicherheit nicht das Begründungserfordernis der Eigenbedarfsgründung aufweichen. Vor diesem Hintergrund sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung unbedingt umfassend begründen. Sämtliche Gründe und in Betracht kommenden Umstände sollten aufgeführt werden. Andernfalls ist Ihnen ein Berufen auf diese Umstände in einem späteren Prozess unter Umständen versagt.
Fachanwaltstipp Mieter:
Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte neben der eigentlichen Begründung auch immer die formellen Voraussetzungen umfassend prüfen bzw. prüfen lassen. In der Regel ist es in nicht angezeigt, formelle Mängel dem Vermieter sofort mitzuteilen. Der Vermieter kann dann nämlich darauf reagieren und unter Umständen eine (formwirksame) Kündigung nachschieben. Geschickter wäre es in einem solchen Fall, den Vermieter zunächst im Unklaren zu belassen und eine Räumungsklage abzuwarten. Man gewinnt dadurch zumindest Zeit. Mancher Vermieter lässt sich auch durch eine verlorene Räumungsklage grundsätzlich von seinem Vorhaben abbringen. Zudem gibt es auch Fälle in denen Eigenbedarf später wieder wegfällt (zum Beispiel weil im Hause zwischenzeitlich eine andere Wohnung frei wird). Zeit ist hier also oft “die halbe Miete”.
10.11.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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