Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen
Fristlose Kündigung wegen Eigenbedarfs: Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters (hier das Wohl des Kindes) und den Interessen des Mieters (Krankheit, Alter und Dauer des Mietverhältnisses). Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 23.8.2011 – 2-11 S 110/11. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
Ausgangsfall:
Die Vermieter kündigten ihren Mietern wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung trugen sie vor, dass sie mit ihren zwei Kindern in einer zu kleinen (54 qm großen) Mietwohnung leben würden und ihre (68 qm große) Eigentumswohnung ihren Kindern eine bessere Entwicklung ermögliche. Die Eigentumswohnung liege außerdem nahe der Schule der Kinder und der Arbeitsweg der Vermieter würde sich ebenfalls verkürzen. Der Mieter verlangte gemäß Paragraph 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Begründung, er habe ein überwiegendes Bestandsinteresse. Der Mieter trug hierzu vor, er sei 84 Jahre alt, seit 1965 wohnhaft im Haus und seit 1971 in der betreffenden Wohnung. Er sei aufgrund zahlreicher Erkrankungen schwerbehindert mit einem Grad der Behinderung von 100 und pflegebedürftig nach Stufe 1.
Das Urteil:
Das Landgericht hat den Vermietern recht gegeben und den Mieter zur Räumung verurteilt. Es hat weiter festgestellt, dass besonders gewichtige Interessen der Vermieter, die besonderen Interessen des Mieters überwiegen würden. Dies rechtfertige die mit Härten für den Mieter verbundene Beendigung des Mietverhältnisses.
Bewertung
Das Urteil ist in der Begründung problematisch. Es ist nicht einzusehen, dass vorliegend die Vermieterinteressen das Interesse des Mieters wirklich überwiegen. Im Ergebnis hat das Landgericht allerdings recht. Es ist nämlich gar kein Überwiegen des Interesse des Vermieters erforderlich. Bleiben im Ergebnis der vorzunehmenden Gesamtabwägung der Interessen von Vermieter und Mieter die Interessen letztlich gleichgewichtig, muss das Gericht im Rahmen einer so genannten Beweislastentscheidung urteilen. Das Erlangungsinteresse des Vermieters geht in diesem Falle vor. D.h. auch in diesem Falle wäre der Mieter zur Räumung verurteilt worden.
Praxistipp Vermieter:
Hier zeigt sich wieder einmal mehr, wie wichtig es ist, in der Eigenbedarfskündigung sämtliche Umstände, die für ein eigenes Interesse sprechen können, vorzutragen. Es werden in der späteren Gesamtabwägung grundsätzlich nur die bereits in der Eigenbedarfskündigung vorgetragenen Gründe berücksichtigt. Ausnahme: Die Gründe sind erst nach Zugang der Eigenbedarfskündigung entstanden. Bei der Abfassung der Eigenbedarfskündigung ist daher äußerste Sorgfalt geboten. Letztlich sollte man alles hineinschreiben, was in irgendeiner Weise zu Begründung des Interesses führen kann.
Praxistipp Mieter:
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Darstellung eine wirksame Belehrung über die Möglichkeit des Widerspruchs enthält, muss der Mieter bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gem. § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Hier müssen sämtliche Gründe, die für ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen können, umfassend vorgetragen werden. Gründe die nicht vorgetragen worden sind, werden später nicht berücksichtigt.
2.9.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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