Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Vermieter braucht gesetzlich vorgegebenen Kündigungsgrund:
Mieter von Wohnraum genießen einen sehr guten Kündigungsschutz. Wenn der Vermieter kündigen möchte, braucht er einen der Kündigungsgründe, die vom Gesetz vorgegeben werden. Bei dieser Frage ist zu differenzieren zwischen Mietern, die sich vertragstreu und solchen die sich vertragswidrig verhalten. Mit der Kündigung von vertragswidrig agierenden Mietern hat es der Vermieter in der Regel einfacher.
Begründung der Kündigung:
Der Vermieter muss die Kündigung im entsprechenden Schreiben mit einer ausführlichen Begründung versehen und dabei sämtliche Tatsachen, die die angegebenen Kündigungsgründe stützen, erläutern. In der Praxis haben Vermieter oftmals schon damit Probleme.
Mögliche Nachteile bei unprofessionellem Kündigungsversuch:
Grundsätzlich lassen sich unwirksame Kündigungen zwar wiederholen, oftmals bestehen dann aber die Kündigungsgründe nicht mehr (etwa weil der Mieter zahlt) oder aber der Vermieter hat sich eine bestimmte Begründung (z. B. bei der Eigenbedarfskündigung) nachhaltig verbaut. Vermieter sollten sich daher immer beraten lassen, bevor sie eine Kündigung aussprechen.
Sichere Zustellung der Kündigung wichtig:
Immer wieder scheitern Vermieter in der Praxis mit ihrer Räumungsklage daran, dass sie den Zugang der Kündigung oder einer zuvor erforderlichen Abmahnung nicht beweisen können. Die Kündigung sollte daher unbedingt per Boten zugestellt werden. Ein Einschreiben sorgt nicht für eine gleichermaßen rechtssichere Zustellung, weil der Vermieter damit nur beweisen kann, dass der Mieter ein Schreiben erhalten hat, aber nicht welchen Inhalt das Schreiben hatte. Es ließe sich etwa vom Mieter behaupten, dass der Briefumschlag leer war.
Erneute Kündigung gegebenenfalls in der Räumungsklage:
Es ist Vermietern in der Regel zu raten, die Kündigung im Rahmen der Räumungsklage noch einmal zu wiederholen. Denn spätestens zu diesem Zeitpunkt werden dann alle Kündigungsgründe ausführlich dargelegt. Außerdem wird auch hier die rechtssichere Zustellung der Räumungsklage über das Gericht bewirkt. War die zuvor erklärte Kündigung unwirksam, kann dies durch die Erklärung in der Räumungsklage geheilt werden.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft. Wollen Sie Ihrem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Gern helfen wir bei der Formulierung und rechtssicheren Zustellung der Kündigung. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Erhält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.
11.5.2016
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