Stark ansteigende Immobilienpreise und niedrige Zinsen führen bei vielen zu der Überlegung, eine Immobile als Kapitalanlage anzuschaffen. Wird eine Immobilie mit der Absicht diese zu vermieten gekauft, können die Ausgaben für die Immobilie steuerlich abgesetzt werden. In den ersten Jahren nach dem Kauf entstehen meistens Verluste, die in Folge die persönliche Steuerlast mindern. Steuerlich betrachtet lassen sich die Ausgaben grob in zwei Positionen unterteilen, nämlich, ob sie sofort für das Jahr der Zahlung geltend gemacht werden können oder über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.
Kauf einer Immobilie
Am Anfang steht die Suche nach einer geeigneten Immobilie, welche mit einem zeitlichen Aufwand und bereits mit Kosten verbunden ist. Es entstehen Fahrtkosten, um die Immobilie zu besichtigen, zum Büro des Maklers, zur Bank und zum Notar. Für jeden gefahrenen Kilometer können 30 Cent sofort geltend gemacht werden. “Liegt die Immobilie vom Wohnort des künftigen Vermieters weiter entfernt, dann können zusätzlich die Übernachtungskosten und eine Verpflegungspauschale berücksichtigt werden”, erklärt Mark Weidinger, Vorstand der Lohnsteuerhilfe Bayern e. V. (Lohi).
Weiterhin sind der Kaufpreis des Gebäudes, die Maklergebühren, die Gebühren für den Notar, gegebenenfalls Kosten für einen Sachverständigen, die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer in der Steuererklärung absetzbar. Diese Aufwendungen zählen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und werden mit der Immobile gemeinsam abgeschrieben. Nicht absetzbar sind die Kosten für das Grundstück.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie können – je nach Baujahr – in unterschiedlichem Maße steuerlich berücksichtigt werden. So kann beispielsweise eine Immobilie, die vor 1925 erbaut wurde, 40 Jahre lang zu jeweils 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt werden. Für eine Immobilie, die nach 1924 erbaut wurde und heute angeschafft wird, können 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Kosten geltend gemacht werden.
Renovierung und Sanierung
“Im Gegensatz zu Eigentümern oder Mietern dürfen Vermieter die Kosten für Maßnahmen der Instandhaltung und Modernisierung inklusive der Materialkosten auf den Fiskus abwälzen”, so der Steuerexperte Mark Weidinger.
Renovierungsmaßnahmen sind Erhaltungsaufwendungen, die entweder gleich voll abgesetzt oder wahlweise über einen Zeitraum von zwei bis maximal fünf Jahren verteilt werden dürfen. Vorsicht, finden größere Renovierungsarbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Zeitpunkt der Anschaffung statt und überschreiten diese Kosten ohne Umsatzsteuer den Kaufpreis um mehr als 15 Prozent, so ist die schnelle Abschreibung dahin. Die Abschreibung hat dann gemeinsam mit den Anschaffungskosten über viele Jahre zu erfolgen.
Maßnahmen der Immobiliensanierung stellen eine Erweiterung oder Verbesserung der vorhandenen Sanitär-, Heizungs- oder Elektroanlagen oder Fenster dar. Werden drei der vier genannten Maßnahmen durchgeführt und kommt es dabei zu einer Hebung des Standards der Wohnung, werden die Kosten als Herstellungskosten betrachtet. Diese werden gemeinsam mit den Anschaffungskosten der Immobilie über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Das gilt auch für die Schaffung neuen Wohnraums, z. B. wenn nachträglich ein Balkon oder Wintergarten angebaut oder das Dachgeschoss ausgebaut wird. “Bleiben die Kosten einer Sanierungsmaßnahme jedoch unter 4.000 Euro netto, so dürfen sie als Erhaltungsaufwand sofort abgeschrieben werden”, ergänzt Mark Weidinger.
Ausstattung und Möblierung
Liegt der Anschaffungspreis, z. B. für ein neues Waschbecken, eine Duschkabine oder einen Rauchmelder, unter 800 Euro netto, handelt es sich um ein geringwertiges Wirtschaftsgut. Dessen Kaufpreis kann komplett für das Jahr des Kaufs abgesetzt werden. Anschaffungen mit einem höheren Kaufpreis müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Wird die Wohnung komplett möbliert und mit Schrank, Tisch, Stühlen, Sofa, Bett und Lampen vermietet, ist ebenfalls die Höhe des Kaufpreises des Möbels entscheidend. Die Kosten für die Anschaffung einer Einbauküche mit Elektrogeräten sind mit zehn Jahren Nutzungsdauer abzuschreiben.
Wird die Anschaffung einer Immobilie geplant, ist es ratsam, sich bereits im Vorfeld mit einem Steuerexperten wie der Lohnsteuerhilfe Bayern e. V. darüber zu unterhalten. Die Lohi kann berechnen, ob sich die Anschaffung der Immobilie unter steuerlichen Gesichtspunkten lohnt und was es in Folge alles zu beachten gibt.
Lohi – Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.
Die Lohi (Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.) mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist in rund 330 Beratungsstellen bundesweit aktiv. Mit nahezu 600.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Die Lohi zeigt Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären – im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG – alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.
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