Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Die Vereinbarung einer Indexmiete im Wohnungsmietrecht führt dazu, dass Modernisierungskosten nur noch sehr eingeschränkt auf den Mieter umgelegt werden können. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Die Vereinbarung einer Indexmiete unterliegt einer gewissen Verlockung. Zum einen ist das Verfahren im Zusammenhang mit den Mieterhöhungen relativ einfach. Der Mieter muss nicht erst auf Zustimmung verklagt werden. Zum anderen erscheint auch die Erhöhung der Miete nachvollziehbar und “gerecht”, da gekoppelt an die allgemeine Preisentwicklung.
Nichtsdestotrotz: In so manchem Fall hat sich die Vereinbarung einer Indexmiete für den Vermieter zu einem Bumerang mit bösen Folgen entwickelt. Das Problem: Der Vermieter kann Modernisierungsarbeiten nur dann umlegen, wenn er diese aufgrund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat.
Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind. Das wiederum ist selten.
Fazit: Mit der Vereinbarung einer Indexmiete bringt sich der Vermieter um wichtige Instrumente für die Zukunft. Modernisierungen werden unter Umstände unmöglich, da sie nicht auf die Miete umlegbar sind.
§ 557b BGB Indexmiete
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
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06.11.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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