Wer ein Neubauvorhaben in Angriff nimmt, hat normalerweise eine genaue Vorstellung von seinem Projekt und dessen künftiger Ausstattung – sowie vom dafür erforderlichen Kostenrahmen. Doch bei der Planung der Finanzierung gerät häufig ein im Wortsinn grundlegender Faktor gern aus dem Blick: der Baugrund, auf dem das Haus errichtet werden soll. Gerade im Schlüsselfertigbau gehen private Bauherren häufig davon aus, dass sich das beauftragte Bauunternehmen um Aushub und Bebaubarkeit des Bodens kümmert und diese Leistungen im Komplettpreis bereits berücksichtigt hat. Doch das ist in der Regel nicht der Fall: Im Komplettpreis enthalten ist grundsätzlich immer nur das, was vorher auch vertraglich vereinbart wurde. Jede Zusatzleistung kostet extra. Und falls im Bauvertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart, liegt das sogenannte Baugrundrisiko überwiegend bei den Bauherren.
Laut Bauvertragsrecht sind Baufirmen, die privaten Bauherren ein Schlüsselfertighaus anbieten, dazu verpflichtet, Interessenten vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung auszuhändigen. Diese Baubeschreibung muss neben den angebotenen Leistungen und den dafür anfallenden Kosten auch die sogenannten Kostenrisiken enthalten. Das sind Probleme, die zu diesem Zeitpunkt noch nicht absehbar sind, aber während der Planungs- und Bauphase auftreten können und mit Mehrkosten verbunden sind.
Ein klassisches Kostenrisiko ist beispielsweise der Baugrund. Doch nur selten ist dessen Beschaffenheit bei Vertragsabschluss schon bekannt. Klarheit bringt erst die Baugrunduntersuchung. Sobald klar ist, worauf gebaut wird, kann der Unternehmer seriös kalkulieren, was Aushub, eventuelle Bodensanierung und Kellerkonstruktion tatsächlich kosten. Bis dahin bleibt der Baugrund ein Kostenrisiko. Bauherren sollten sich darüber im Klaren sein, auch um zu wissen, was im schlimmsten Fall an Zusatzkosten auf sie zukommen könnte.
Die beste Unterstützung erhalten private Bauherren durch die VPB-Sachverständigen in den jeweiligen Regionalbüros. Sie kennen die Verhältnisse vor Ort gut und können Standorte einschätzen. Grundsätzlich gilt: Eine möglichst frühzeitige Untersuchung der Bodenverhältnisse – idealerweise vor Vertragsunterzeichnung – schafft Klarheit über die Qualität des Baugrunds und damit über ein Kostenrisiko.
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