Die zehn wichtigsten Fragen mit Antworten von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
Frage 1: Was ist nach Erhalt der Kündigung als erstes zu tun?
Der Vermieter kann Wohnraum nicht einfach kündigen. Er braucht einen Kündigungsgrund. Der Kündigungsgrund muss in der Kündigung angegeben sein. Fehlt ein Grund, können Sie die Kündigung ignorieren.
Frage 2: Kann der Vermieter einen einfach aus der Wohnung werfen?
Nein. Wenn man nicht freiwillig auszieht, muss der Vermieter zunächst Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht (Amtsgericht des Wohnsitzes) einreichen. Er braucht einen rechtskräftigen Räumungstitel.
Frage 3: Was ist denn, wenn mir der Vermieter eine Frist gesetzt hat und mit der zwangsweisen Räumung ohne Titel droht?
Wenn man die Frist verstreichen lässt, passiert zunächst gar nichts. Die Räumung kann nur der Gerichtsvollzieher vornehmen. Dieser wird nur mit einem Titel (siehe Frage 2.) tätig. Der Vermieter muss also zunächst Klage einreichen. Baut sich der Vermieter eigenmächtig an der Tür auf und versucht in die Wohnung einzudringen, begeht er einen strafbaren Hausfriedensbruch. Daneben kommen noch andere strafbaren Delikte (Nötigung usw. in Betracht). In einem solchen Fall holt man die Polizei.
Frage 4: Wie verhält man sich in so einer Auseinandersetzung vor der Wohnungstür?
Ruhig. Denken Sie immer daran, dass strafbares Verhalten ihrerseits gegenüber dem Vermieter (Beleidigungen, Körperverletzungen usw.) eine fristlose Kündigung des Vermieters begründen können. Verhalten Sie sich bestimmt, aber defensiv.
Frage 5: Was ist, wenn in der Kündigung ein Kündigungsgrund angegeben ist?
Die Kündigung kann auf verschiedene Gründen gestützt werden (zum Beispiel Zahlungsrückstand mit der Mieter, Eigenbedarf, sonstige Vertragsverletzungen des Mieters). Ist die Kündigung begründet, laufen unter Umständen wichtige Fristen. In einem solchen Fall sollte man umgehend Rechtsrat einholen.
Frage 6: Wie lange dauert es von der Kündigung bis zum endgültigen Verlust der Wohnung?
Je nachdem wie geschickt man agiert kann dies selbst bei wirksamer Kündigung des Vermieters Monate bis Jahre dauern. Nach Eingang der Räumungsklage dauert es oft bereits einige Monate bis der erste Termin vor Gericht stattfindet. Meistens schließt sich ein weiterer Termin zu Beweisaufnahme an. In der ersten Instanz vergeht oft ein Jahr oder länger. Dann hat man noch die Möglichkeit der Berufung und kann im Übrigen auch Räumungsfristen beantragen.
Frage 7: Kann man gegen eine Kündigung immer etwas unternehmen?
Den Zeitpunkt des Verlustes der Wohnung kann man immer nach hinten rausschieben. Das kostet unter Umständen aber Geld (Gerichtsgebühren und Anwaltsgebühren im Räumungsprozess). Außerdem macht man sich unter Umständen als Mieter bei verspäteter Herausgabe der Wohnung schadensersatzpflichtig. Vor diesem Hintergrund muss das Vorgehen genau überlegt werden. Wenn an der Kündigung nichts dran ist, wenn diese zum Beispiel schon mangels Begründung unwirksam ist, sieht das natürlich anders aus.
Frage 8: Wie kann man sich gegen Kündigungen wehren?
Wenn die Kündigung nicht schon mangels formeller Fehler unwirksam ist, gibt es je nach Art der Kündigung bzw. Kündigungsgrund unterschiedliche Möglichkeiten.
Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann man die Kündigung nachträglich unter bestimmten Voraussetzungen (Nachzahlung) unwirksam machen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung muss unter Umständen fristgerecht ein Widerspruch eingelegt und begründet werden. Bei einer Kündigung wegen Vertragsverletzungen muss je nach Art der vorgeworfenen Vertragsverletzung eine angemessene Reaktion überlegt werden.
Frage 9: Kann es auch sein, dass man schon vor der Kündigung reagieren muss?
Unbedingt. Wer eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges angedroht bekommt, zum Beispiel weil er die Miete aus Sicht des Vermieters erhöht gemindert hat, muss prüfen, ob er unter Vorbehalt einen Zahlungsausgleich vornimmt. Wer den Vermieter beleidigt hat und deswegen eine Kündigung fürchtet, muss eine Entschuldigung erwägen.
Frage 10: Wie können die Rechtsanwälte und Fachanwälte für Arbeitsrecht der Kanzlei Bredereck Willkomm helfen?
Wir vertreten bundesweit Mieter im Zusammenhang mit dem Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses. Soweit Sie eine Kündigung erhalten haben oder den Ausspruch einer Kündigung befürchten, klären wir kurzfristig mit Ihnen die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung bzw. dass im Vorfeld angezeigte richtige Verhalten.
12.1.2014
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