Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.
Kündigung wegen Rückständen mit der Miete
Wenn Mieter ihre Miete nicht pünktlich zahlen können oder wollen, riskieren sie eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter. Der Vermieter wird in der Regel fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen. Wenn Sie als Mieter eine solche Kündigung erhalten, müssen Sie zunächst noch nicht in Panik verfallen. Wenn der Vermieter Sie aus der Wohnung haben will, muss er zunächst eine Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht erheben. Dadurch gewinnen Sie viel Zeit, wenn Sie alles richtig machen. Umgekehrt laufen wichtige Fristen, die unbedingt beachtet werden müssen. Deswegen darf man auch nicht einfach die Hände in den Schoß legen. Das gilt jedenfalls dann, wenn man nicht wegen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Wohnung verlieren will. Oder wenn man den Verlust der Wohnung möglichst lange hinauszögern will.
Sofort Kündigung anwaltlich überprüfen lassen
Unmittelbar nach Erhalt der Kündigung sollte man dieselbe von einem Experten überprüfen lassen. Dieser wird sich zunächst die Formalien ansehen. Ist die Kündigung ausreichend begründet? Sind die sonstigen Formvorschriften (zum Beispiel die Schriftform) eingehalten? Wurde die Kündigung vom richtigen Vermieter ausgesprochen, bzw. liegt eine Vollmacht anbei? Kann die Kündigung wegen mangelnden Vollmachtnachweises unverzüglich zurückgewiesen werden? Ist die Kündigung im richtigen Namen ausgesprochen? Viele Kündigungen scheitern schon daran. Allerdings manchmal nur dann, wenn man sofort reagiert. Eine Zurückweisung muss zum Beispiel unverzüglich (3-5 Tage nach Erhalt) erfolgen.
Kündigungsgrund untersuchen
Wichtig ist es auch, sich den Kündigungsgrund genau anzuschauen. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes können unter Umständen durch eine umgehende Nachzahlung des rückständigen Betrages unwirksam gemacht werden.
Minderungsrechte ausreichend geltend gemacht?
Ist die Kündigung vielleicht unwirksam, weil dem Mieter ein Minderungsrecht zusteht? Bei Mängeln der Mietsache ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Für eine wirksame Mietminderung sind allerdings wichtige Formalien zu beachten (Anzeige des Mangels, Vorbehalt der Zahlung usw.).
Bestehen Zurückhaltungsrechtes?
Neben dem Minderungsbetrag besteht unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins. Hierauf sollte sich der Mieter ausdrücklich berufen.
Aufrechenbare Forderungen?
Hat der Mieter eigene Forderungen gegen den Vermieter (zum Beispiel Schadensersatz, Aufwendungsersatz usw.), mit denen die Aufrechnung erklärt werden kann? Auch hierdurch kann die ursprünglich wirksame Kündigung nachträglich unwirksam werden.
Keine Räumung ohne Räumungstitel
Unabhängig davon, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht – der Vermieter darf Sie nicht einfach auf die Straße setzen. Trifft er hierzu doch Anstalten, holen Sie am besten die Polizei. Räumen darf nur der Gerichtsvollzieher und das nur mit einem Räumungstitel. Das bedeutet, dass der Vermieter Sie zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung verklagen und den Räumungsprozess gewinnen muss.
Wichtige Fristen laufen
Gemütlich die Hände in den Schoß legen sollte man in so einer Situation trotzdem nicht. Ab Zugang der Kündigung laufen wichtige Fristen. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann die Kündigung unter Umständen unwirksam gemacht werden, wenn eine Nachzahlung erfolgt. Bei einer Eigenbedarfskündigung laufen Widerspruchsfristen.
Bei Zugang eine Räumungsklage umgehend handeln
Spätestens wenn Ihnen vom zuständigen Amtsgericht die Räumungsklage zugestellt wurde, müssen Sie sofort tätig werden. Andernfalls kann im schriftlichen Verfahren ein Versäumnisurteil ergehen. Aus dem Räumungstitel kann der Vermieter dann die Zwangsvollstreckung betreiben. Es geht dann plötzlich ganz schnell. Dabei können die richtigen Maßnahmen auch in aussichtslosen Fällen zumindest eine erhebliche Verzögerung der Räumung bewirken. Ein Räumungsprozess durch zwei Instanzen kann bei notwendigen Beweisaufnahmen gut und gerne 2-4 Jahre dauern. Allerdings muss auch insoweit immer beachtet werden, dass sich der Mieter unter Umständen schadenersatzpflichtig macht, wenn er die Wohnung nicht fristgerecht räumt. In der Praxis werden derartige Ansprüche aber eher seltener verfolgt. Hier gilt es, vorab einzuschätzen, wie hoch das Risiko einer späteren Inanspruchnahme ist und dieses gegen das Interesse am vorläufigen Verbleib in der Wohnung abzuwägen.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft
Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.
22.6.2016
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