2014 Tipps und Tricks gegen die Mietnomaden von Eric Mozanowski, Immobilienfachmann aus Stuttgart
Falsch verstandenes soziales Mietrecht, fehlende Kontrolle, kein persönliches Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter, schlechte Hausverwaltung oder weite Entfernung zwischen Mieter und Vermieter sind die Gründe, warum Wohnungen verwahrlosen und Mieten nicht gezahlt werden.
Viele Jahre lamentierten alle, klagten und waren traurig, weil die Gesetze und das Vollstreckungsrecht nicht ausreichten.
Jetzt endlich ist der Vermieter besser geschützt. Eric Mozanowski, Immobilienexperte und Fachautor, während einer Seminarveranstaltung (April 2014) im Hause der Rechtsanwälte Dr. Schulte und Partner Berlin, Malteser Straße 170, 12277 Berlin, www.dr-schulte.de: “Heruntergekommene Wohnungen, Müll bis zur Decke und nicht bezahlte Mietrechnungen – das gab es einige Jahre. Also Mietnomaden (Personen die erst die Miete prellen und dann weiterziehen) waren der Albtraum einer jeden Mietanlage”. Belastet wurden Vermieter und die Nachbarschaft. Eine kleine Gruppe von Profi-Prellern zahlte keine Miete, zerstörte und zog weiter. Große Schäden, für Familien und die Volkswirtschaft waren die Folge.
Die Rechtslage hat sich 2013 geändert und verbessert, die Probleme können jetzt in den Griff bekommen werden. E. Mozanowski weiter im Vortrag: “Eine Eigentumswohnung zu kaufen z.B. in Berlin und zu dann vermieten ist eine solide Kapitalanlage”. Was tun, wenn Mieter, die die Wohnung zerstören und ihre Miete nicht zahlen?” Dann droht – so RA Kim Klevenhagen, Fachanwalt für Kapitalanlagenrecht – eine schlimme Abwärtsspirale für den Vermieter. Fachanwalt Klevenhagen im Diskussionsbeitrag: “Zinsen und Tilgung für die Finanzierung der Immobilie müssen weiter gezahlt werden, das Eigentum wird zerstört, und die Miete nicht gezahlt!” Der Gesetzgeber mit einer Anpassung der Gesetzeslage reagiert.
Seit der Mietrechtsreform im Mai 2013 hat der gebeutelte Vermieter mehr Rechte, gegen Mietnomaden vorzugehen
Erik Mozanowskis Hitliste der Vermieter-Tipps im Beitrag!
1. Mieter prüfen und Mietverhältnisse sorgfältig begründen!
Also eigene Schufa-Auszug verlangen, Mietausgleichsbestätigung durch den Vorvermieter, Haftungserklärung von Eltern, Verwandten etc. fordern. Angesichts der Verantwortung eines Vermieters für seine Familie und gegenüber der Bank, welche die Investition finanziert hat, ist diese Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten kein kapitalistisches “Bonzenunwesen”, sondern schlichter Selbstschutz. Lieber einmal mehr, als einmal zu wenig gucken. Rechtsanwalt Klevenhagen dazu: “Bitte keine alten Formulare nutzen oder irgendwelche Zettel, ein Mietvertrag ist wichtig und muss sorgfältig verfasst werden, die Rechtsprechung ändert sich um Kleingedruckten ständig!” Im Folgenden ist BGB die Abkürzung für Bürgerliches Gesetzbuch in der aktuellen Fassung.
2. Bei nicht erbrachter Kaution sofort kündigen!
Jetzt gilt § 596 Abs. 2a BGB neue Fassung. Wurde von dem Neumieter die Mietkaution nicht erbracht, kann sofort gekündigt werden. Von dieser Möglichkeit der sofortigen Kündigung aus wichtigem Grund sollte Gebrauch gemacht werden. Wichtig: Fristen, Form und Zustellung an alle Mieter! Tipp von Eric Mozanowski: Kündigung durch Anwalt machen lassen, bei Formfehlern ist dieser berufshaftpflichtversichert! Scheitert diese Kündigung im ersten Moment droht weiterer Schaden durch Formfehler.
3. Untermieter-Tricks sind jetzt verboten – Leichte Räumung gegen mögliche Untermieter möglich!
Früher hatten trickreiche Mietnomaden eine Möglichkeit gefunden, sich trotz Gerichtsurteil weiter in der Wohnung aufzuhalten. Der Nomade hatte die Wohnung einfach untervermietet. Dann konnte der Zwangstitel der Räumung vor dem Gericht eingeklagt werden. Dieser Titel wirkte aber nicht gegen den Untermieter. Der Gerichtsvollzieher stand früher mit dummem Gesicht vor der Wohnung.
Aktuell ist die Rechtslage anders. § 940a ZPO (Zivilprozessordnung) regelt in dem neuen Absatz zwei: auch gegen unbekannte Untermieter kann die Räumung vollstreckt werden. Tipp: den Vertrags-Mieter unter Fristsetzung auffordern mitzuteilen, ob er Dritte aufgenommen hat. Er muss Auskunft geben! Lügt er oder schweigt, ist das für den Richter später wichtig. Dann kann der Richter verfügen, dass alle die Wohnung verlassen müssen.
4. Beschleunigung der Räumungsklage – Sicherheitsleistung durch Mieter bei Räumungsprozess fordern!
Seit der Gesetzesänderung gilt folgendes: Der Vermieter verlangt jetzt gegenüber dem Gericht, falls die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbunden wurde, durch gerichtlichen Antrag, dass der Mieter für Geldforderungen (Miete, Zinsen und Schadenersatz) eine Sicherheitsleistung zu erbringen hat § 283a Abs. 1 ZPO. Wird die Sicherheitsleistung nicht erbracht gilt: Es kann ein Antrag zur einstweiligen Räumung gestellt werden. Eric Mozanowski in dem Vortrag: Sofort Räumungsklage einreichen, wegen Rückständen Sicherheitsleistung beantragen. Falls dann der Mietnomade nicht zahlt oder keine Bürgschaft stellt, Räumungsprozess mit Turbo weiterführen und einstweilige Räumung verlangen. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist gerecht, weil bis zur endgültigen Entscheidung das Geld bei Gericht verbleibt.
Außerdem gilt:
Verfahren gelten nicht bei Mieterhöhungsverfahren, bei schlechten Erfolgsaussichten der Klage, außerdem muss der Richter abwägen. Eric Mozanowskis Vorschläge im Vortrag hierzu:
a. Anwalt nehmen,
b. Beschleunigung verlangen und
c. Beweise sichern.
d. Sorgfalt ist angezeigt bei der Begründung, warum das Gericht sehr schnell entscheiden muss.
Ansonsten dauert der Prozess JAHRE!
5. Das “Berliner Modell der Räumung” – was ist das?
Jetzt wird nach dem Berliner Modell geräumt; was ist das? Eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher ist teuer und langwierig. Die Berliner Räumung setzt in nicht mehr voraus, dass der Mieter und sein vermüllter Hausrat aus der Mietwohnung entfernt wird. Nach dem Urteil kann der Vermieter dem Mieter den Besitz entziehen, also das Türschloss austauschen oder auch Abfall, an deren Besitz offensichtlich kein Interesse besteht entsorgen. Wertsachen, Papiere, Fotoalben etc. dürfen natürlich nicht weggeworfen werden. Praxistipps: Fotos machen, Zeugen mitnehmen, im Zweifelsfall Wertsachen bei Gericht hinterlegen.
Während der anschließenden Diskussion wurden weitere Spezialfragen der Mietrechtsreform (Bundesgesetzblatt Teil I, Ausgabe: 2013, Nr. 13, S. 434-440 vom 18.03.2013) diskutiert. Die Experten waren einig, dass die Gesetzesnovelle effektive Möglichkeiten bietet. Missbrauch durch Vermieter scheidet wohl aus. Für Investitionen in Denkmale oder andere Immobilien besteht ein hohes Maß an Sicherheit.
Die Begründung des Gesetzgebers wurde durchgesetzt:
“In Deutschland gibt es fast 40 Millionen Wohnungen, davon knapp 24 Millionen Mietwohnungen. Der überwiegende Teil der Bevölkerung befriedigt seinen Wohnbedarf also nicht als selbstnutzender Eigentümer, sondern als Mieter. Grundsätzlich hat sich das soziale Mietrecht bewährt: Die Versorgung mit qualitativ gutem Wohnraum zu angemessenen Preisen ist auf Grundlage der überwiegend privat organisierten Wohnungswirtschaft weithin gewährleistet. Das Mietrecht ermöglicht dem Vermieter die angemessene Verwertung seines Eigentums und schafft zugleich soziale Sicherheit für den Mieter. Die überwiegende Mehrzahl der Mietverhältnisse verläuft unproblematisch; im Streitfall bietet die Justiz, insbesondere die Amtsgerichte, effektiven Rechtsschutz. Aber auch ein Recht, das sich grundsätzlich bewährt hat, muss an sich wandelnde gesellschaftliche und wirtschaftliche Verhältnisse angepasst werden.” Wer weiterlesen möchte findet hier Infos: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf
V.i.S.d.P.:
Eric Mozanowski
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Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Wichtige Wissensmodule werden auf Wunsch auch im Internet veröffentlicht. Ein besonderer Schwerpunkt liegt in der Geschichte von Denkmalimmobilien und der Wandel in die heutige Zeit mit den gegebenen Veränderungen und Ansprüchen, die Modernisierung und Sanierung von Denkmalimmobilien mit sich bringen. Weitere Informationen unter: www.immobilien-news-24.org
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Eric Mozanowski
Theodor-Heuss-Strasse 32
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