Wohnungseigentümer, die mit der Jahresabrechnung ihrer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) unzufrieden sind, sollten wissen: Nicht jeder Fehler in der Abrechnung berechtigt zur Anfechtung. Entscheidend ist, ob der Fehler die Abrechnungsspitze und damit die Zahlungspflicht der Eigentümer unmittelbar beeinflusst. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20. September 2024 (Az. V ZR 195/23) zeigt, wie eng die Anforderungen an eine erfolgreiche Anfechtungsklage gesteckt sind.
Hintergrund: Jahresabrechnung 2020 und Umsatzsteueranpassung
Im zugrunde liegenden Fall (https://www.jorewitz-immobilien.de/nur-zahlungsrelevante-fehler-machen-jahresabrechnung-anfechtbar/) hatte ein Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss zur Einforderung von Nachschüssen geklagt, der auf der Jahresabrechnung 2020 basierte. Ursache des Streits war die temporäre Senkung des Umsatzsteuersatzes von 19 % auf 16 % während der Corona-Krise (Juli bis Dezember 2020).
Die Verwalter hatten für die betroffenen Eigentümer die Vorschüsse im zweiten Halbjahr 2020 angepasst, ohne dafür einen gesonderten Beschluss zu fassen. In der Jahresabrechnung wurde korrekt mit dem niedrigeren Steuersatz von 16 % gerechnet, was auch die Abrechnungsspitze berücksichtigte. Der Kläger monierte jedoch, dass die Abrechnung keine detaillierte Aufschlüsselung der Umsatzsteuer enthielt und er das ganze Jahr über zur Zahlung von 19 % Umsatzsteuer verpflichtet gewesen sei.
BGH-Entscheidung: Keine Anfechtbarkeit bei nicht zahlungsrelevanten Fehlern
Das Gericht stellte klar, dass eine Jahresabrechnung nur dann anfechtbar ist, wenn Fehler die Zahlungspflichten der Eigentümer unmittelbar betreffen. Seit der WEG-Reform 2020 beschränkt sich die Beschlussfassung auf die Festlegung der Zahlungspflichten zur Ausgleichung von Über- oder Unterdeckungen aus dem Wirtschaftsplan (Abrechnungsspitze).
Im vorliegenden Fall:
- Wurde die reduzierte Umsatzsteuer von 16 % korrekt berücksichtigt.
- Blieb die fehlende Aufschlüsselung der Steuerbeträge ohne Einfluss auf die Abrechnungsspitze.
Damit war die Klage des Eigentümers unbegründet, und der Beschluss blieb gültig.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?
Eigentümer, die ihre Rechte prüfen lassen möchten, sollten bei der Anfechtung von Beschlüssen besonders auf die Abrechnungsspitze achten. Nur wenn diese fehlerhaft ist und sich direkt auf die Zahlungspflichten auswirkt, kann eine Anfechtung erfolgreich sein. Kleinere formale Mängel oder inhaltliche Unstimmigkeiten, die keine finanziellen Konsequenzen haben, reichen nicht aus.
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