Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.
Viele Vermieter lauern auf Kündigungsgrund
Mieter, die schon eine längere Zeit in ihrer Wohnung leben und dementsprechend eine vergleichsweise günstige Miete haben, sind Vermietern angesichts der hohen Nachfrage in Ballungszentren oftmals ein Dorn im Auge. Vermieter schauen dann besonders genau hin, ob der Mieter ihnen möglicherweise einen Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses liefert. In der Folge könnte dann die Wohnung nämlich vielfach zu einer höheren Miete weiter vermietet werden. Mieter wiederum sollten darauf bedacht sein, dem Vermieter keinen Grund für eine Kündigung zu liefern. Was nun aber, wenn man sich in einem finanziellen Engpass befindet und die Miete nicht zahlen kann? Was droht Mietern? Was können sie tun?
Unpünktliche Mietzahlung erst bei Wiederholung Kündigungsgrund
Für eine pünktliche Mietzahlung reicht es nach aktueller Rechtsprechung des BGH aus, wenn der Mieter am dritten Werktag des Monats die Überweisung vornimmt. Wer aufgrund eines finanziellen Engpasses verspätet zahlt, hat zumindest beim ersten Mal in aller Regel keine Kündigung zu befürchten. Zahlt der Mieter wiederholt unpünktlich, droht die Abmahnung durch den Vermieter. Spätestens danach ist jede weitere Verspätung bei der Mietzahlung dann allerdings extrem gefährlich und kann zur Kündigung führen.
Zahlungsrückstand als Kündigungsgrund
Neben der unpünktlichen Mietzahlung kann auch der Zahlungsrückstand Grund für eine Kündigung sein. Eine fristlose Kündigung des Vermieters droht nämlich, wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen mit zwei Mietzahlungen im Rückstand ist. Mit einer rechtzeitigen Nachzahlung zum Ausgleich des Rückstandes kann dann zwar ggf. die fristlose Kündigung unwirksam gemacht werden. Hat der Vermieter aber auch hilfsweise ordentlich gekündigt, bleibt diese ordentliche Kündigung davon unberührt. Ausnahmsweise gilt etwas anderes, wenn der Mieter nachweisen kann, dass er den Zahlungsrückstand nicht verschuldet hat. Das dürfte aber in der Praxis oftmals nur sehr schwer möglich sein.
Zahlungsverzug angreifbar durch Mietminderung / Zurückbehaltungsrecht
Gibt es Mängel in der Wohnung, eröffnet das Mietern eine Möglichkeit, den Zahlungsrückstand zu reduzieren oder gar ganz zu beseitigen und so eine Kündigung zu vermeiden. Bei Mängel besteht nämlich das Recht zur Mietminderung. War die Miete demnach gemindert, besteht unter Umständen auch kein Zahlungsrückstand, der zur Kündigung berechtigt. Dafür müssen dem Vermieter aber alle entsprechenden Mängel angezeigt und die Mietzahlung unter Vorbehalt gestellt werden. Ebenfalls hilfreich sein kann ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters hinsichtlich der Miete bei Mangelhaftigkeit der Wohnung. Dieses hindert den Eintritt des Verzuges. Die zulässige Höhe ist umstritten, kann aber bis zu einem Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages reichen. Auch dies kann bei entsprechender Berufung des Mieters darauf das Mietverhältnis unter Umständen retten.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft
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02.11.2017
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