Reservierungsgebühren beim gescheiterten Immobilienkauf – Unwirksamkeit einer Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr.
Die Verwirklichung des Traums von der eigenen Immobilie scheint zum Greifen nah für das junge Ehepaar T. aus Berlin. Sie haben sich sogar die Wunschimmobilie beim Makler gegen Gebühr reserviert. Weil die Finanzierung im letzten Moment doch nicht klappt, kann das junge Paar nicht kaufen. Verzweifelt bitten Sie den Makler um Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Dieser weigert sich. Zu Recht?
Was ist eine Reservierungsgebühr?
Der Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses stellt für die Allermeisten einen der größten und bedeutendsten Käufe, die sie in ihrem Leben tätigen, dar. Daher möchten viele Kaufinteressierte nach Besichtigung einer ihren Bedürfnissen entsprechenden Immobilie häufig eine gewisse Bedenkzeit haben, bevor sie dem Kauf endgültig zustimmen. Eine solche gestehen Immobilienmakler den Interessenten häufig gegen eine “Reservierungsgebühr” zu. Diese wird im Falle, dass ein Kaufvertrag abgeschlossen wird, von der anfallenden Maklergebühr abgezogen, sodass sie praktisch entfällt. Sollten jedoch die Interessenten sich gegen den Kauf entscheiden, sieht die Vereinbarung vor, dass der Makler die Gebühr behält. Darf das sein?
Vertragsbedingungen: Ist eine solche Vereinbarung wirksam?
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 23.11.2010 (Aktenzeichen: III ZR 21/10), dass Reservierungsgebühren unwirksam sind, wenn sie in vorformulierten Vertragsbedingungen, den sogenannten “Allgemeinen Geschäftsbedingungen” (AGB), umgangssprachlich auch “das Kleingedruckte” genannt, vereinbart sind. Da die AGB einseitig gestellt werden und die andere Vertragspartei keinen Einfluss auf ihren Inhalt nehmen kann, unterliegen sie der sogenannten “AGB-Kontrolle” der §§ 305c ff. BGB. Bei dieser Kontrolle wird verhindert, dass die Vertragspartei, die die AGB stellt sich einen ungerechtfertigten Vorteil verschafft. Besteht eine Klausel der AGB diese Kontrolle nicht ist sie nichtig und wird nicht angewandt.
Unwirksamkeit Reservierungsgebühr?
Die Unwirksamkeit einer Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr ergibt sich aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser erkennt AGB-Klauseln für nichtig, wenn sie “den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen”. Dem Bundesgerichtshof (BGH) zufolge ist eine Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr eine solche unangemessene Benachteiligung, da sich der Makler über die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Provision sichern will, ohne dem Käufer einen nennenswerten Gegenwert dafür zu bieten. Im Falle, dass der Interessent vom Kauf absieht hat er keinen tatsächlichen Nutzen aus der Vereinbarung. Außerdem ist ohnehin der Nutzen einer Reservierungsvereinbarung mit dem Makler gering, da sie kein Garant dafür ist, dass der Interessent das gewünschte Objekt auch tatsächlich kaufen kann. Der Eigentümer des Hauses kann dieses dennoch an einen Dritten verkaufen oder ganz von seiner Verkaufsabsicht Abstand nehmen.
Beeinflussung der Kaufentscheidung durch Reservierungsgebühr?
Die häufig recht hohe Gebühr kann den Interessenten in seiner Kaufentscheidung unangemessen beeinflussen, weil nur im Falle der Entscheidung zum Kauf die Gebühr faktisch entfällt. Des Weiteren ist es ebenfalls unzulässig eine Gebühr in den AGB für Dienstleistungen wie das Durchführen von Besichtigungen, das Vorbereiten des Kaufvertrags oder das Vereinbaren des Termins beim Notar zu erheben. Dies entschied das Amtsgericht Charlottenburg am 24.09.2014 (Aktenzeichen: 216 C 270/13) rechtskräftig. Der Makler selbst hat durch den Verzicht weiter um das Objekt zu werben gleichzeitig keinen Nennenswerten Nachteil oder Aufwand. Somit ist in allen Fällen, in denen die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr den AGB entstammt, diese unwirksam.
Es ist jedoch dennoch für einen Makler möglich auch eine bindende Reservierungsgebühr auszuhandeln. Dies ist aber an hohe Anforderungen geknüpft. So darf sie erstens natürlich nicht in den AGB stehen, sondern muss in einer Individualabrede ausgehandelt werden. Außerdem muss der Eigentümer der Immobilie der Reservierung zustimmen. Beträgt die Gebühr mehr als 10% der Maklergebühr, so muss die Vereinbarung von einem Notar gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundet werden. Dies soll einen Übereilungsschutz bewirken, da angenommen werden muss, dass eine solch hohe Gebühr den Käufer in seiner Kaufentscheidung beeinflussen kann.
Was bedeutet die Unwirksamkeit?
Aufgrund der Unwirksamkeit der AGB-Klausel wird diese nicht angewandt und das dispositive Recht, also das ansonsten vorgesehene Recht der Bürgerlichen Gesetzbuchs, tritt an ihre Stelle. Da dieses nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nur im Falle des Vertragsschlusses eine Entlohnung des Maklers vorsieht und keine erfolgsunabhängige Vergütung, hat der Makler keinen Anspruch auf das Geld und muss dem ehemaligen Kaufinteressenten dieses zurück erstatten.
Fazit: In den AGB der Makler vereinbarte Reservierungsgebühren sind nahezu immer unwirksam.
Auf diesem Wege erlangtes Geld muss auch im Falle des Nichtzustandekommen eines Kaufvertrages erstattet werden. Eine individuelle Vereinbarung zu einer solchen Reservierungsgebühr kann wirksam sein, ist jedoch an strenge Anforderungen gebunden, die im Einzelfall fachkundig zu prüfen sind. Die Eheleute T. aus Berlin haben also gute Chancen, die gezahlte Reservierungsgebühr erfolgreich zurückzufordern.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der Kanzlei AdvoAdvice Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB sind Fälle wie jener der Eheleute T. vertraut: “Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus auf dem Kapitalmarkt ist der Immobilienerwerb In den letzten Jahren immer attraktiver geworden. Aufgrund der hohen Nachfrage verlangen Makler immer häufiger Reservierungsgebühren. Häufig erleben wir AdvoAdvice Rechtsanwälte, dass es beim Scheitern des Immobilienerwerbs zu Konflikten mit dem Makler kommt. Die Rechtslage ist seit dem Grundsatzurteil des BGH in den meisten Fällen eindeutig.”
Betroffenen ist also zu raten, sich im Zweifelsfall an eine spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei zu wenden um die Chancen einer Durchsetzbarkeit eines Rückzahlungsanspruches prüfen zu lassen.
Die Rechtsanwälte haben sich auf die folgenden Rechtsgebiete spezialisieren:
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