Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Ansbach vom 11.08.2014, Az. 1 S 228/14.
Die Ausgangslage:
Wenn Mieter Ansprüche auf Schadensersatz und Mietminderung geltend machen wollen, ist regelmäßig das Vorhandensein eines Mangels der Mietsache notwendig. Ein solcher Mangel liegt regelmäßig dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit (nachteilig) abweicht.
Da man heutzutage bei jeder Wohnung ohne weiteres erwarten kann, dass diese trocken ist, ist das Vorliegen eines Mangels bei Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung in der Wohnung regelmäßig ohne weiteres zu bejahen. Die Zeiten, wo Wohnungen noch trocken bewohnt wurden, sind vorbei. Auch bei Neubauten muss niemand Feuchtigkeit und Schimmel als vertragsgerecht hinnehmen.
Keinesfalls selbstverständlich ist das Vorliegen eines Mangels allerdings bei Feuchtigkeit im Keller. Hier kommt es nämlich darauf an, ob der Mieter dem Vertrag nach einen trockenen Keller erwarten durfte. Im Mietvertrag wird man regelmäßig keine Vereinbarungen zum Zustand des Kellers finden. Das ist seitens der Vermieter fahrlässig, denn wer einen feuchten Keller vermietet, sollte im Mietvertrag wenigstens diesen Zustand auch vereinbaren. Ansonsten muss er spätere Ansprüche des Mieters befürchten.
Der Fall:
Mir liegen zu dem Fall nur Presseberichte vor. Danach hatten die Mieter wegen Feuchtigkeit im Keller die Miete gemindert und Schadensersatz wegen im Keller aufgrund von Feuchtigkeit zerstörter Polstermöbel verlangt.
Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Ansbach:
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Im Jahr 1900, als das Gebäude errichtet wurde, habe nach den anerkannten Regeln der Technik eine Ablichtung des Kellers noch nicht zum Standard gehört. Dementsprechend durfte der Mieter, der einen Keller in einem solchen Haus mietet, ohne ausdrückliche Vereinbarung auch keinen trockenen Keller erwarten. Es liegt also kein Mietmangel vor und damit besteht auch kein Recht die Miete zu mindern. Wer in einen solchen Keller Polstermöbel einlagert, ist selbst schuld und kann bei Feuchtigkeitsschäden auch keinen Schadensersatz verlangen.
Bewertung:
Jedenfalls wenn sich im Mietvertrag keine ausdrücklichen Zusagen des Vermieters zur Beschaffenheit des Kellers finden und wenn auch solche Zusagen nicht bei Vertragsbeginn mündlich gemacht wurden, dürfte das Urteil im allgemeinen Trend liegen. Soweit allerdings keine Anzeichen für das Vorhandensein von Feuchtigkeitsbildung im Keller vorhanden waren, könnte man die Sache auch anders betrachten. Es kommt hier sehr auf den Einzelfall an. Die in der Presse vorgenommenen Vereinfachungen halte ich für irreführend. War zum Beispiel das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt im Kellerbereich saniert worden, wäre der Fall möglicherweise anders zu bewerten. Dann würden nämlich die anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Sanierung einschlägig sein.
Hinsichtlich der Schadensersatzansprüche wegen der verdorbenen Möbel könnte man eventuell ebenfalls zu einem anderen Ergebnis kommen. Zumindest wenn die Feuchtigkeit nicht ohne weiteres ersichtlich war, hätte der Mieter möglicherweise vom Vermieter im Rahmen dessen Nebenpflichten auf den Umstand hingewiesen werden müssen. Dann könnte der Vermieter wegen Verletzung dieser Nebenpflichten auch Schadensersatz schulden.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Ich rate Vermietern generell dazu, bereits im Mietvertrag darauf hinzuweisen, dass im Keller möglicherweise Feuchtigkeit auftreten kann und dass dieser daher zur Einlagerung von Gegenständen, die durch Feuchtigkeit verdorben werden können, ungeeignet ist. Dies gilt umso mehr dann, wenn aufgrund alter Bausubstanz die Gefahr besteht, dass sich tatsächlich Feuchtigkeit bildet.
Fachanwaltstipp Mieter:
Als Mieter dürfen sie nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Keller in einem älteren Gebäude dauerhaft trocken ist. Selbst wenn dies im Mietvertrag vereinbart wird, müssen Sie sich zumindest im Bereich von Schadensersatzansprüchen ein erhebliches Mitverschulden anrechnen lassen, wenn sie dort über einen längeren Zeitraum hochwertige Gegenstände einlagern und diese dann aufgrund von Feuchtigkeit beschädigt werden.
23.8.2014
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