Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin:
Wer kennt das nicht: Besucher in einer schönen und absolut angesagten Stadt und die gebuchte Unterkunft in einer normalen Wohnung als Ferienwohnung liegt direkt im Szenebereich, mitten im Wohngebiet mit urigen Stammkneipen, das Wetter ist traumhaft, die Laune auch und die Nächte draußen sind lang – wenn doch bloß alle Menschen dieser Stadt auch gleichzeitig Urlaub hätten, alle könnten ausschlafen und die ausgelassenen Feiern auf den Straßen würden alle begeistern. Ein Zweckentfremdungsverbot-Gesetz bräuchte es dann nicht mehr, oder?
Ausgangslage:
Seit 01.05.2014 gibt es (wieder) das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Dabei handelt es sich um ein Verbotsgesetz mit Erlaubnisvorbehalt. Das bedeutet, das Gesetz definiert Verbote und beschreibt zugleich Voraussetzungen, wonach eine Erlaubnis für die Zweckentfremdung von Wohnraum zu erlangen ist. Kernaussage und der Regelungswunsch ist, dass grundsätzlich Wohnraum als Wohnraum zu nutzen ist. Die oben beschriebene Situation der zweckentfremdeten Wohnung als Ferienwohnung ist zwar schön für die Besucher, aber gleichzeitig ein Drama für die Bevölkerung, deren Lebensumfeld sich drastisch verändert. Kann dieses neue Gesetz daran tatsächlich was ändern?
Was bedeutet Zweckentfremdung und gibt es Ausnahmeregelungen?
Nur mit einer entsprechenden Genehmigung darf Wohnraum anders genutzt und damit zweckentfremdet werden.
Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ist sehr umfassend. Es verbietet nicht nur, dass Wohnraum als Ferienwohnung oder für die gewerbliche Zimmervermietung benutzt, sondern auch für die Überlassung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwendet wird. Darüber hinaus soll es auch verboten sein, Wohnraum baulich derart zu verändern oder zu nutzen, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, also beispielsweise die Nutzung als Büro. Und schließlich soll es verboten sein, Wohnraum länger als sechs Monate leer stehen oder vollständig beseitigen zu lassen.
Diese in § 2 vorgenannten Verwendungen stellen nach dem Wortlaut des Gesetzes eine Zweckentfremdung dar. Abweichend hierzu definiert das Gesetz auch Ausnahmen, bei denen nicht von Zweckentfremdung gesprochen wird. Darunter fällt der Wohnraum der bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes beispielsweise als Ferienwohnung oder zu beruflichen Zwecken benutzt wird.
Weitere Ausnahmen gibt es für leer stehende Wohnung, die trotz geeigneter Bemühung nicht wieder vermietet werden konnten oder Wohnraum, der instandgesetzt und modernisiert wird. Auch Nutzer ihrer eigenen Eigentumswohnung können durch das Zweckentfremdungsverbot eingeschränkt werden.
Wie schnell muss eine Zweckentfremdung “beseitigt” werden?
Das Gesetz räumt Übergangsfristen für bereits ausgeübte Zweckentfremdung ein. Beispielsweise gilt für die Nutzung von Wohnraum für den Betrieb von Ferienwohnungen eine Zweijahresfrist, wenn die Nutzung bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes begonnen hat und innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes gegenüber dem Bezirksamt angezeigt wurde. Das bedeutet, dass die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung nach zwei Jahren zu beenden ist und der Wohnraum wieder zu Wohnzwecken zurückzuführen ist.
Für die bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes laufende gewerbliche oder berufliche Nutzung des Wohnraums wird an die Dauer des Mietverhältnisses oder an die Dauer der ausgeübten beruflichen Tätigkeit geknüpft. Das bedeutet, sobald eines von beiden beendet ist, ist der zweckentfremdete Wohnraum wieder zur Wohnraumnutzung zurückzuführen.
Welche Folgen drohen, wenn die Zweckentfremdung fortgesetzt wird?
Wird nach diesen Übergangsvorschriften Wohnraum ohne entsprechende Genehmigung anders als Wohnraum genutzt, also zweckentfremdet, so handelt es sich nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000 EUR geahndet wird.
Eigentümer dürften es aus heutiger Sicht und bei der aktuellen Rechtslage erheblich schwerer haben, vorhandenen Wohnraum anders als zu Wohnzwecken zu nutzen.
Um eine behördliche Nutzungsuntersagung so vermeiden, wird ihnen nichts anderes übrig bleiben, als neben der weiterhin zu beantragenden baurechtlichen Nutzungsänderungs-Genehmigung auch eine Genehmigung nach dem geltenden Zweckentfremdungsverbot-Gesetz einzuholen.
Bislang liegen noch keine Entscheidungen vor, die sich mit der Rechtswirksamkeit des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes auseinandersetzen. Diese Verfahren werden mit Sicherheit noch folgen. Dann ist es wieder Aufgabe des Bundesverfassungsgerichts, zu beurteilen, ob dieses neue Verbotsgesetz verfassungsrechtlichen Maßstäben standhält. Man darf gespannt sein.
Anwaltstipps Vermieter:
Aufgrund fehlender Entscheidungen speziell zur Wirksamkeit des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes kann keine Empfehlung zur unbegrenzten Fortsetzung des zweckentfremdeten Wohnraums gegeben werden. Gleichwohl sind die Behörden mit der Bearbeitung der Genehmigungsanträge für die Übergangsfristen von 2 Jahren stark im Bearbeitungsverzug. Der Einzelfall sollte individuell geprüft werden, da unabhängig vom Zweckentfremdungsverbot-Gesetz von den Behörden auch die baurechtliche Nutzungsänderung geprüft wird und ein Ferienwohnungsbetrieb per Nutzungsuntersagung beendet werden kann.
Anwaltstipps Mieter:
Sollten Sie als Anwohner-Mieter unter Lärmbelästigungen durch zweckentfremdeten Wohnraum, beispielsweise durch den Betrieb als Ferienwohnung, leiden, empfehlen wir die Führung eines Lärmprotokolls und beraten gern zum weiteren Vorgehen gegenüber Ihrem Vermieter und gegebenenfalls auch gegenüber dem störenden Eigentümer der zweckentfremdeten Wohnung.
Quelle:
Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG) vom 29. November 2013 (GVBl. S. 626) BRV 238-3
06.09.2014
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